Die sechs Wohnimmobilien-Investments auf unserer Plattform prognostizieren über eine fünfjährige Haltedauer mit Verkauf 11,09 % bis 17,29 % p.a. mit Finanzierung und 8,67 % bis 10,87 % p.a. bei vollständigem Eigenkapitaleinsatz. Das Portfolio, gereiht — und was den Unterschied macht.
Sechs Wohnimmobilien-Investments sind derzeit auf unserer Plattform verfügbar. Über eine fünfjährige Haltedauer mit anschließendem Verkauf prognostizieren sie 11,09 % bis 17,29 % p.a. mit Hypothekenfinanzierung und 8,67 % bis 10,87 % p.a. bei vollständigem Eigenkapitaleinsatz.
Diese Werte sind Jahreswerte, keine Gesamtwerte: Eminescu 36 prognostiziert 15,65 % pro Jahr über die fünf Jahre, nicht 15,65 % insgesamt.
Auf diese Zahlen kalkulieren wir, und sie sind die vergleichsrelevanten — nicht die Rendite des ersten Jahres. Eine Bukarester Wohnung erwirtschaftet drei Erträge zugleich: den Nettomietertrag, den Eigenkapitalaufbau durch die Tilgung des Darlehens und den beim Verkauf realisierten Gewinn. Wer nur das erste Jahr betrachtet, misst den ersten davon und ignoriert die beiden anderen.
Das aktuelle Portfolio, gereiht nach durchschnittlicher Jahresrendite
| Investment | Preis | Ø Rendite p.a. über 5 Jahre (finanziert) | Ø Rendite p.a. über 5 Jahre (Eigenkapital) | Rendite Jahr 1 (Eigenkapital) |
|---|---|---|---|---|
| Tudor Arghezi 28, Sektor 2 — 3-Zimmer, geteilt in 2 Einheiten | 170.000 € | 17,29 % | 10,58 % | 6,51 % |
| Eminescu 36, Sektor 1 — Einzimmerwohnung | 65.550 € | 15,65 % | 10,87 % | 6,81 % |
| Strada Frăției 7, Ploiești — 2-Zimmer | 55.200 € | 13,97 % | 8,90 % | 5,94 % |
| Calea Victoriei 91-93 — Doppel-Einzimmerwohnung | 83.000 € | 13,20 % | 9,22 % | 6,85 % |
| Cortina North Residence, Voluntari — 3-Zimmer | 200.000 € | 12,55 % | 8,98 % | 4,83 % |
| Matei Voievod 114, Sektor 2 — 2-Zimmer | 135.000 € | 11,09 % | 8,67 % | 4,51 % |
Jede Einheit führt ihr vollständiges Finanzmodell auf der eigenen Seite, in beiden Szenarien, einschließlich der Wertsteigerungsannahme hinter dem prognostizierten Verkaufspreis. Wir veröffentlichen die Annahme und nicht nur das Ergebnis, denn eine Rendite, die sich nicht nachrechnen lässt, ist keine Rendite, auf die man handeln sollte.
Warum die Finanzierung den Wert so deutlich hebt
Sehen Sie sich Tudor Arghezi 28 an: 10,58 % p.a. mit Eigenkapital, 17,29 % p.a. finanziert. Die Immobilie ist in beiden Spalten dieselbe. Nur die Kapitalstruktur ändert sich.
Rumänische Festzinsdarlehen lagen zuletzt bei rund 4,5 bis 4,6 %, gegenüber Bruttomietrenditen von 6 bis 7 % in Bukarest. Liegen die Fremdkapitalkosten unter der Ertragsrendite des Objekts, erhöht jeder aufgenommene Euro die Rendite auf das eigene Kapital, statt sie zu schmälern. Die Miete deckt die Zinsen und darüber hinaus; die Wertsteigerung läuft auf das gesamte Objekt, obwohl Sie nur einen Teil davon finanziert haben.
Eminescu 36 zeigt es in Zahlen: 26.220 € Eigenkapital für eine Einzimmerwohnung von 65.550 €, gegenüber 65.550 € für dieselbe Einheit ohne Finanzierung. Gleiche Wohnung, gleicher Mieter, gleiche Verwaltung — ein Viertel des Kapitals.
Das ist das am wenigsten genutzte Merkmal des rumänischen Marktes unter ausländischen Investoren, von denen die meisten in der Absicht kommen, vollständig aus Eigenkapital zu kaufen, weil sie es zu Hause so tun würden, wo diese Spanne nicht existiert.
Der Einstiegspreis entscheidet über die Reihenfolge
Die Reihenfolge der Tabelle ist nicht zufällig. Sie folgt fast exakt dem Quadratmeterpreis.
Tudor Arghezi 28 wurde zu 1.452 €/m² angekauft und führt das Portfolio an. Matei Voievod 114 liegt bei 2.980 €/m² und steht am Ende. Beides sind Zwei- bis Dreizimmerwohnungen in Sektor 2, beide an dasselbe Mieterprofil vermietet, beide von demselben Team verwaltet. Die 1.528 € Quadratmeterpreis dazwischen sind der gesamte Unterschied im Ergebnis.
Deshalb liegt unser Aufwand im Ankauf. Bukarester Bestandswohnungen liegen inzwischen im Mittel bei 2.259 €/m², plus 10 % gegenüber dem Vorjahr, Neubau bei 2.636 €/m², plus 21 %. In einem Markt mit dieser Dynamik ist der Kauf zum Durchschnitt die Entscheidung für eine durchschnittliche Rendite.
Tudor Arghezi zeigt zugleich den zweiten Hebel: eine Dreizimmerwohnung, umgebaut in zwei getrennt vermietbare Einheiten, die aus 170.000 € Kaufpreis 12.900 € Miete im ersten Jahr erwirtschaftet. Die Miete je Quadratmeter, nicht der Preis je Quadratmeter, ist das, was ein guter Umbau bewegt.
Was eine Prognose lesenswert macht
Ein Fünfjahresmodell ist nur so gut wie der Betrieb dahinter. Unseres unterstellt eine Vermietungsquote von 95 %, und diese zu halten ist die eigentliche Arbeit: Mieterprüfung, Mietverhältnisse von zwei Jahren und länger, schnelle Neuvermietung dazwischen und Instandhaltung, bevor daraus Leerstand wird. Wir verwalten über 950 Wohneinheiten in Rumänien und tun das seit 22 Jahren — das macht diese Annahmen gewöhnlich statt optimistisch.
Wir schließen den Kreis auch. Eine Einzimmerwohnung, 2016 in der Armand Călinescu für 37.000 € erworben, renoviert, vermietet und 7,8 Jahre verwaltet, wurde im April 2024 für 71.000 € verkauft — 14.216 € ausgeschüttete Mieteinnahmen und 55,8 % Gesamtrendite, realisiert, nicht prognostiziert. Angekauft zu 933 €/m² in einem Markt, der sich seither annähernd verdoppelt hat — genau der Punkt, den auch die Tabelle oben macht.
Wenn Sie eine Einheit auswählen: die aktuellen Investments enthalten beide Szenarien vollständig. Wenn Sie die Herleitung jeder Zahl möchten: unsere Bewertungsmethodik legt sie dar, und die wirtschaftlich tragfähigen Maßnahmen finden Sie im Renovierungs-ROI. Wenn Sie bereits in Bukarest Eigentum halten und es professionell bewirtschaftet sehen wollen: dafür gibt es unser Immobilien-Asset-Management und unsere Objektverwaltung.
Häufige Fragen
Welche Rendite kann ich bei einer Bukarester Wohnung erwarten? Über unsere sechs aktuellen Investments: 11,09 % bis 17,29 % p.a. über eine fünfjährige Haltedauer inklusive Verkauf, mit Hypothekenfinanzierung, und 8,67 % bis 10,87 % p.a. bei vollem Eigenkapitaleinsatz. Die Renditen des ersten Jahres liegen ohne Finanzierung zwischen 4,51 % und 6,85 %. Es sind Prognosen, deren Annahmen bei jedem Objekt veröffentlicht sind.
Eigenkapital oder Hypothek in Rumänien? Festzinsen um 4,5 bis 4,6 % liegen unter Bukarester Bruttorenditen von 6 bis 7 %, weshalb Finanzierung die Rendite auf das eingesetzte Kapital erhöht hat — 17,29 % gegenüber 10,58 % bei unserer derzeit stärksten Einheit. Sie erhöht zugleich das Risiko und setzt eine rumänische Bankverbindung voraus. Beide Szenarien sind bei jedem Objekt nebeneinander modelliert.
Kann ein Ausländer in Bukarest eine Wohnung kaufen? Ja. Der vollständige Erwerb von Gebäudeeigentum durch Ausländer ist zulässig, und Rumänien gehört zur EU und zum Schengen-Raum. Unser Leitfaden für ausländische Käufer behandelt Struktur, Steuern und Ablauf.
Brauche ich eine Immobilienverwaltung in Bukarest? Wenn Sie im Ausland leben, praktisch ja. Vermietungsquote, Mietdauer und Neuvermietungsgeschwindigkeit sind es, die aus einer prognostizierten Rendite eine realisierte machen, und alle drei sind Ergebnisse der Bewirtschaftung, nicht des Marktes.
Die Renditen der aktuellen Investments sind Prognosen auf Basis der bei jedem Objekt veröffentlichten Miet-, Kosten- und Wertsteigerungsannahmen und keine Garantie für künftige Ergebnisse. Die Zahlen zur Armand Călinescu sind realisiert. Marktdaten Stand September 2026.
Ohad Gilboa ist Chief Financial Officer von ADEL Invest, einem in Bukarest ansässigen Verwalter von Wohnimmobilien, seit über 22 Jahren in Rumänien tätig, mit mehr als 950 Wohneinheiten und über 120 Mio. € an verwalteten Objektwerten für internationale Investoren.
