Bei Adel Invest beurteilen wir jedes Investment anhand von drei Komponenten: Mietertrag, Eigenkapitalaufbau und Wertsteigerung. So nutzen wir amtliche und Marktdaten für Prognosen, die realistisch und nachvollziehbar sind und auch unter Druck Bestand haben.
Investmentperspektive: ein ausgewogener Blick auf die Rendite
Die Beurteilung einer Immobilieninvestition verlangt mehr als eine einzelne Kennzahl. Bei Adel Invest bewerten wir jede Gelegenheit anhand von drei Kernkomponenten: dem Nettomietertrag, dem über die Zeit aufgebauten Eigenkapital und der langfristigen Wertsteigerung. Zu verstehen, was jede davon beiträgt — und wo die Unsicherheit liegt — ist die Voraussetzung für fundierte Entscheidungen.
Die drei Säulen der Rendite
Eine belastbare Renditeanalyse ruht auf drei getrennten Ebenen.
Der Nettomietertrag ist die laufende, gegenwärtige Rendite — das, was die Immobilie Monat für Monat nach Kosten erwirtschaftet. Er ist die am besten prognostizierbare Komponente und bildet die Grundlage jeder Bewertung.
Der Eigenkapitalaufbau wird vor allem bei Fremdfinanzierung relevant. Mit der Tilgung des Darlehens wächst der Anteil des Investors am Objekt — unabhängig von Marktbewegungen.
Die Wertsteigerung ist die dritte Säule und die variabelste. Über einen Anlagehorizont von fünf Jahren und mehr können Wertzuwächse die Gesamtrendite spürbar erhöhen. Sie ist zugleich die Komponente, die am ehesten zu optimistisch angesetzt wird — und diejenige, die wir mit der größten Disziplin behandeln.
Ein konservativer, datengestützter Ansatz
Als Immobilienverwaltung, die seit vielen Jahren mit Investoren arbeitet, stützt sich unsere Vorgehensweise auf langjährige Erfahrung, auf tatsächliche Transaktionen im eigenen Portfolio und auf amtliche wie branchenseitige Datenquellen. Wir bauen unsere Prognosen nicht auf Best-Case-Szenarien. Unser Ziel ist eine klare, transparente und konservative Bewertung, die Investoren sowohl das Potenzial als auch das Risiko jeder Gelegenheit erkennen lässt.
Daten zur jährlichen Wertsteigerung: 2021–2025
Um Wertsteigerungsannahmen in der Realität zu verankern, greifen wir auf eine gestufte Auswahl von Quellen zurück — von vollständig amtlichen Statistiken bis zu Marktdaten der Branche.
Vollständig amtliche Quellen
Eurostat (Häuserpreisindex) Abdeckung: gesamtes Rumänien | Geschätzte Jahresrate: ~4,5 % – 5,5 %
INS / CEIC (Nationale Statistik) Abdeckung: nationaler Wohnungsmarkt | Geschätzte Jahresrate: ~5 % – 6 %
Diese Werte liefern eine verlässliche Makro-Basis. Ihre wesentliche Einschränkung ist die Granularität: Es gibt keine Aufgliederung nach Teilmärkten (etwa Bukarest gegenüber Ilfov/Pipera), nach Baualter (Neubau gegenüber Bestand) oder nach baulichem Risikoprofil (Gebäude mit oder ohne seismische Einstufung).
Halbamtliche Quellen und Branchenquellen
Colliers Romania Abdeckung: Bukarest gesamt | Geschätzte Jahresrate: ~8 % – 10 %
Marktberichte von Imobiliare.ro Abdeckung: Markt Bukarest | Geschätzte Jahresrate: ~10 % – 14 % (in den letzten Jahren)
Abgeleitete Marktberichte Abdeckung: Teilmarkt Pipera / Ilfov | Geschätzte Jahresrate: ~12 % – 15 %
Branchendaten erfassen Marktdynamiken, die die amtliche Statistik erst verzögert abbildet. Die Premium-Teilmärkte Bukarests, insbesondere Pipera und der Norden von Ilfov, haben den nationalen Durchschnitt beständig übertroffen — getragen von der Nachfrage internationaler Unternehmensmieter, einem begrenzten Angebot in guter Qualität und der Nähe zu den Bürostandorten.
Daten verantwortungsvoll lesen
Der Abstand zwischen amtlichen und branchenseitigen Zahlen ist kein Widerspruch — er spiegelt Unterschiede in Abgrenzung, Methodik und Zeitpunkt. Amtliche Indizes sind breit angelegt und rückblickend; Marktberichte sind enger gefasst, werden schneller aktualisiert und reagieren empfindlicher auf Nachfrageverschiebungen.
Für die Investitionsmodellierung verwenden wir amtliche Werte als Untergrenze und Branchendaten als Referenzobergrenze. Unsere Arbeitsannahmen liegen in der Regel im mittleren Bereich — konservativ genug, um auch unter ungünstigen Bedingungen belastbar zu bleiben, realistisch genug, um abzubilden, was der Bukarester Markt historisch geliefert hat.
Dieser Ansatz folgt einem übergeordneten Prinzip, das wir in der gesamten Bewertungsarbeit anwenden: Ziel ist nicht, die prognostizierte Rendite auf dem Papier zu maximieren, sondern sicherzustellen, dass die tatsächlichen Ergebnisse die Erwartungen der Investoren erfüllen oder übertreffen.
