---
title: "Șase investiții în București: randament mediu anual de…"
description: "Cele șase investiții rezidențiale de pe platforma noastră proiectează 11,09%-17,29% pe an pe un orizont de cinci ani cu vânzare, în varianta cu finanțare, și…"
canonical: "https://adelinvest.com/ro/insights/bucharest-investments-five-year-roi/"
last-updated: "2026-09-05T01:34:41.229Z"
---
# Șase investiții în București: randament mediu anual de…

> Cele șase investiții rezidențiale de pe platforma noastră proiectează 11,09%-17,29% pe an pe un orizont de cinci ani cu vânzare, în varianta cu finanțare, și…

Source: https://adelinvest.com/ro/insights/bucharest-investments-five-year-roi/

Investiții

# Șase investiții în București: randament mediu anual de 11-17% pe cinci ani

Investiții • September 4, 2026 • 5 min de citit

![Ohad Gilboa](https://res.cloudinary.com/dtfqq4fjc/image/upload/f_auto,q_auto,c_limit,w_200/v1779364613/Ohad_Gilboa_3_2_b0ed403af2.jpg) [Ohad Gilboa](https://adelinvest.com/ro/about-us)

Distribuie

*   [](https://www.linkedin.com/sharing/share-offsite/?url=https%3A%2F%2Fadelinvest.com%2Fro%2Finsights%2Fbucharest-investments-five-year-roi%2F)
*   [](https://www.facebook.com/sharer/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fadelinvest.com%2Fro%2Finsights%2Fbucharest-investments-five-year-roi%2F)
*   [](https://wa.me/?text=%C8%98ase%20investi%C8%9Bii%20%C3%AEn%20Bucure%C8%99ti%3A%20randament%20mediu%20anual%20de%2011-17%25%20pe%20cinci%20ani%20https%3A%2F%2Fadelinvest.com%2Fro%2Finsights%2Fbucharest-investments-five-year-roi%2F)
*   [](https://x.com/intent/post?text=%C8%98ase%20investi%C8%9Bii%20%C3%AEn%20Bucure%C8%99ti%3A%20randament%20mediu%20anual%20de%2011-17%25%20pe%20cinci%20ani&url=https%3A%2F%2Fadelinvest.com%2Fro%2Finsights%2Fbucharest-investments-five-year-roi%2F)
*   [](mailto:?subject=%C8%98ase%20investi%C8%9Bii%20%C3%AEn%20Bucure%C8%99ti%3A%20randament%20mediu%20anual%20de%2011-17%25%20pe%20cinci%20ani&body=https%3A%2F%2Fadelinvest.com%2Fro%2Finsights%2Fbucharest-investments-five-year-roi%2F)

 ![Șase investiții în București: randament mediu anual de 11-17% pe cinci ani](https://res.cloudinary.com/dtfqq4fjc/image/upload/f_auto,q_auto,c_limit,w_1600/v1788563688/hf_20260904_231131_a2637490_d55e_4352_8238_ba7efa607038_a0e41c42ef.png)

Cele șase investiții rezidențiale de pe platforma noastră proiectează 11,09%-17,29% pe an pe un orizont de cinci ani cu vânzare, în varianta cu finanțare, și 8,67%-10,87% pe an integral din capital propriu. Iată portofoliul, clasat, și ce explică diferența.

Șase investiții rezidențiale sunt disponibile acum pe platforma noastră. Păstrate cinci ani și vândute, proiectează randamente medii anuale de **11,09% – 17,29%** cu finanțare ipotecară și **8,67% – 10,87%** la achiziția integral din capital propriu.

Citiți-le ca cifre anuale, nu ca totaluri: Eminescu 36 proiectează 15,65% **pe an** pe parcursul celor cinci ani, nu 15,65% în total.

Acestea sunt cifrele pe baza cărora subscriem și cele care merită comparate — nu randamentul din primul an. Un apartament din București produce trei randamente simultan: venitul net din chirii, capitalul propriu acumulat pe măsură ce creditul se amortizează și câștigul realizat la vânzare. Judecata după primul an măsoară doar primul dintre ele și le ignoră pe celelalte două.

## Portofoliul actual, clasat după randamentul mediu anual

Investiție

Preț

Randament mediu anual pe 5 ani (cu finanțare)

Randament mediu anual pe 5 ani (cash)

Randament an 1 (cash)

Tudor Arghezi 28, Sector 2 — 3 camere împărțit în 2 unități

170.000 €

**17,29%**

10,58%

6,51%

Eminescu 36, Sector 1 — garsonieră

65.550 €

**15,65%**

10,87%

6,81%

Strada Frăției 7, Ploiești — 2 camere

55.200 €

**13,97%**

8,90%

5,94%

Calea Victoriei 91-93 — garsonieră dublă

83.000 €

**13,20%**

9,22%

6,85%

Cortina North Residence, Voluntari — 3 camere

200.000 €

**12,55%**

8,98%

4,83%

Matei Voievod 114, Sector 2 — 2 camere

135.000 €

**11,09%**

8,67%

4,51%

Fiecare unitate are modelul financiar complet pe pagina proprie, în ambele scenarii, inclusiv ipoteza de apreciere din spatele prețului de vânzare proiectat. Publicăm ipoteza, nu doar rezultatul, pentru că un randament pe care nu îl poți verifica nu este un randament pe baza căruia să acționezi.

## De ce finanțarea ridică cifra

Priviți Tudor Arghezi 28: **10,58% pe an în varianta cash, 17,29% pe an cu finanțare.** Proprietatea este identică în ambele coloane. Se schimbă doar structura de capital.

Motivul nu este o diferență mare de venit. Creditele ipotecare pentru achiziții de investiție în România sunt în jur de **5–6%**, față de randamente brute din chirii de **6–7%** în București. Cifrele mai mici din piață sunt oferte promoționale cu dobândă fixă; ce semnează efectiv un investitor este mai aproape de 6%. Acea diferență acoperă creditul și puțin peste. Nu de acolo vine randamentul din varianta cu finanțare.

Diferența vine din a treia componentă. Aprecierea se acumulează pe **întregul** activ, deși ați finanțat doar o parte din el. Eminescu 36 este cazul cel mai clar: **26.220 € avans** pentru o garsonieră de 65.550 €, față de 65.550 € plătiți integral. Chiria acoperă creditul; orice creștere de valoare se calculează la 65.550 € și ajunge peste 26.220 € din capitalul dumneavoastră.

De aceea coloana cu finanțare este mult mai sensibilă la ipoteza de apreciere decât cea cash — și de aceea publicăm acea ipoteză pe fiecare anunț, nu doar rezultatul. Finanțarea în România este un pariu pe creșterea activului, nu o operațiune pe datorie ieftină. Majoritatea investitorilor străini vin cu intenția de a plăti cash, pentru că așa ar cumpăra acasă; întrebarea relevantă nu este dacă datoria este ieftină, ci dacă aveți suficientă încredere în ipoteza de creștere cât să o amplificați.

## De unde vine creșterea de valoare

Pe un orizont de cinci ani, vânzarea reprezintă de obicei jumătatea mai mare a randamentului — și cea pe care majoritatea o presupun, fără să o verifice. Trei repere pentru a noastră.

**Ce am realizat efectiv.** Armand Călinescu a fost cumpărat la 933 €/m² în 2016 și vândut la 1.790 €/m² în aprilie 2024: **aproximativ 8,7% pe an creștere de capital**, realizată într-o perioadă care a inclus 2020 și 2021. Nu o proiecție — un ciclu complet închis, cu contract de vânzare.

**Ce face piața acum.** Stocul vechi din București este la 2.259 €/m², plus 10% anual; construcțiile noi la 2.636 €/m², plus 21%. Volumul tranzacțiilor la nivel național a scăzut cu circa 9%, deci este creștere de preț pe un rulaj mai subțire. Asta pledează pentru achiziții selective, nu pentru extrapolarea ultimelor douăsprezece luni.

**Ce presupunem și unde se situează.** Sursele oficiale — Eurostat și institutul național de statistică — indică o apreciere în România de circa 4,5% – 6% pe an. Sursele din industrie, între care Colliers și Imobiliare.ro, indică 8% – 15% pentru București. Modelăm între cele două, iar fiecare anunț precizează cifra folosită.

Aprecierea este componenta cel mai ușor de supraestimat, exact de aceea merită cea mai atentă verificare: este cel mai important factor al cifrei pe cinci ani și cel pe care un investitor ar trebui să îl analizeze cel mai riguros înainte de a angaja capital.

## Prețul de intrare decide clasamentul

Ordinea din tabel nu este întâmplătoare. Urmează aproape exact prețul pe metru pătrat.

Tudor Arghezi 28 a fost achiziționat la **1.452 €/m²** și conduce portofoliul. Matei Voievod 114 este la **2.980 €/m²** și închide clasamentul. Ambele sunt apartamente de două-trei camere în Sectorul 2, ambele închiriate aceluiași profil de chiriaș, ambele administrate de aceeași echipă. Cei 1.528 € pe metru pătrat dintre ele reprezintă întreaga diferență de rezultat.

De aceea concentrăm efortul pe achiziție. Stocul vechi din București are acum o medie de 2.259 €/m², în creștere cu 10% anual, iar cel nou 2.636 €/m², plus 21%. Într-o piață care se mișcă atât de repede, a cumpăra la medie este decizia de a accepta un randament mediu.

Tudor Arghezi arată și a doua pârghie: este un apartament de trei camere reconfigurat în două unități închiriabile independent, care produce **12.900 € chirie în primul an** dintr-o achiziție de 170.000 €. Chiria pe metru pătrat, nu prețul pe metru pătrat, este ceea ce mișcă o conversie bine făcută.

## Ce face o proiecție demnă de citit

Un model pe cinci ani valorează exact cât operațiunea din spatele lui. Ale noastre presupun o **ocupare de 95%**, iar menținerea acestui nivel este toată munca: verificarea chiriașilor, contracte care durează doi ani și mai mult, recomercializare rapidă între ele și reparații făcute înainte să se transforme în perioade de neocupare. Administrăm **peste 950 de unități rezidențiale** în România și facem asta de 22 de ani, ceea ce transformă aceste ipoteze în ceva obișnuit, nu optimist.

Închidem și ciclul. O garsonieră cumpărată pe Armand Călinescu în 2016 cu 37.000 €, renovată, închiriată și administrată timp de 7,8 ani, vândută în aprilie 2024 cu 71.000 € — **14.216 € venit din chirii distribuit și 55,8% randament total**, realizat, nu proiectat. Cumpărată la 933 €/m² într-o piață care de atunci aproape s-a dublat, ceea ce confirmă exact ideea din tabelul de mai sus.

Dacă alegeți o unitate, [investițiile curente](https://adelinvest.com/investments) conțin ambele scenarii complet. Dacă doriți raționamentul din spatele fiecărei cifre, [metodologia noastră de evaluare](https://adelinvest.com/insights/how-we-evaluate-real-estate-returns-and-why-appreciation-is-only-part-of-the-story) îl prezintă, iar lucrările care se justifică financiar sunt în [ROI-ul renovărilor](https://adelinvest.com/insights/renovation-roi-highest-returns). Dacă dețineți deja în București și vreți activul administrat corect, pentru asta există [serviciile noastre de administrare imobiliară](https://adelinvest.com/services).

## Întrebări frecvente

**Ce randament pot aștepta de la un apartament din București?** Pe cele șase investiții curente: **11,09% – 17,29% randament mediu anual pe un orizont de cinci ani cu vânzare, cu finanțare ipotecară**, și 8,67% – 10,87% integral din capital propriu. Randamentele din primul an, în varianta cash, sunt între 4,51% și 6,85%. Sunt proiecții, cu ipotezele publicate pe fiecare anunț.

**Cash sau credit ipotecar în România?** Dobânzile pentru credite de investiție sunt în jur de 5–6%, aproximativ la nivelul randamentelor brute bucureștene de 6–7%, deci finanțarea aduce puțin prin venit. Efectul vine din expunere: aprecierea se acumulează pe valoarea întregului activ, deși finanțați doar o parte — 17,29% față de 10,58% pe an pe cea mai bună unitate curentă. Crește însă și riscul, este mai sensibilă la ipoteza de creștere și necesită o relație bancară în România. Ambele scenarii sunt modelate în paralel pe fiecare anunț.

**Poate un străin să cumpere un apartament în București?** Da. Este permisă deținerea 100% străină a construcțiilor, iar România este în UE și în Spațiul Schengen. [Ghidul nostru pentru cumpărători străini](https://adelinvest.com/insights/guide-buying-property-romania-foreigner) acoperă structura, fiscalitatea și procesul.

**Am nevoie de o firmă de administrare imobiliară în București?** Dacă locuiți în altă țară, practic da. Ocuparea, durata închirierii și viteza de recomercializare sunt cele care transformă un randament proiectat într-unul realizat, iar toate trei sunt rezultate operaționale, nu de piață.

* * *

_Randamentele investițiilor curente sunt proiecții bazate pe ipotezele de chirie, costuri și apreciere publicate cu fiecare anunț și nu constituie garanții ale performanței viitoare. Cifrele pentru Armand Călinescu sunt realizate. Date de piață la septembrie 2026._

[ÎNAPOI LA ANALIZE](https://adelinvest.com/ro/insights)

![](https://adelinvest.com/assets/newsletter-building.webp) ![](https://adelinvest.com/assets/newsletter-building.webp)

## Abonează-te la Newsletter

Fii cu un pas înaintea pieței. Primește analize exclusive, listări noi de proprietăți și rapoarte de specialitate direct în inbox.

Respectăm confidențialitatea ta. Te poți dezabona oricând.